L’immobilier est toujours perçu comme une valeur refuge pour investir, une valeur patrimoniale. Les investisseurs qui souhaitent faire construire une maison s’interrogent régulièrement au sujet d’une mise en location ou dans le cadre d’un placement financier. Vaut-il mieux faire construire une maison pour investir ou pour louer ? Comment fonctionne un investissement lors d’une construction de maison individuelle ? Quels sont les avantages fiscaux en cas de location ? Le point avec Mickaël Protzenko, Directeur Commercial et Marketing pour Lamotte Maisons Individuelles.
Pourquoi est-il pertinent d’imaginer un tel placement ?
Le placement pierre, comme il est souvent nommé, a toujours été le placement préféré des Français. Il l’est encore plus aujourd’hui, pour plusieurs raisons :
- Les rendements de l’assurance-vie sont proches de zéro, si bien que la collecte sur ces placements a baissé de manière très importante au cours des dernières années.
- Il n’y a pas aujourd’hui d’alternative crédible, sauf à prendre des risques importants. Le placement boursier, qui a beaucoup intéressé les Français par le passé, est aujourd’hui un placement très volatil avec peu de visibilité à court ou à moyen terme.
Si l’on tient compte de ces deux aspects, à savoir un rendement correct et une prise de risques maîtrisée, l’investissement dans la pierre reste le placement le plus sécurisé.
Investissement dans une maison : le fonctionnement
Les investisseurs préfèrent investir dans une maison plus que dans un appartement. Pourquoi ? Deux raisons principales à cela :
- Le coût d’une maison est inférieur sur l’investissement global (prix du m²), sans compter les frais d’entretien liés à la copropriété qui sont parfois très élevés.
- Les futurs locataires, s’ils ont le choix et à loyer égal, vont privilégier une maison individuelle plutôt que d’habiter dans un appartement. La crise de la COVID19 n’a fait que renforcer cette position.
Idéalement, l’investisseur va se tourner vers une solution clé en main, proposée par un professionnel de l’investissement locatif. Dans le cadre de l’achat d’un appartement, le fonctionnement avec un service de promotion immobilière est relativement simple et clair.
En ce qui concerne l’achat d’une maison, la situation est sensiblement différente. En effet, dans le cadre d’un contrat de construction en maison individuelle (CCMI), les actes d’achat du terrain et de la maison sont séparés. La signature de deux actes officiels peut contribuer à complexifier légèrement le processus d’achat.
La solution clé en main, toujours dans le cadre d’un CCMI avec mise en location, intègre le service terrain et le service maison. Elle permet également de proposer au client une commune et ses services, pensés pour le futur locataire, avec :
- un plan ;
- un terrain ;
- le montant des frais ;
- le coût global de l’opération.
Construction de maison pour louer : a-t-on accès à des avantages fiscaux ?
Le dispositif Pinel, qui offrait un avantage fiscal prépondérant lors de son entrée en vigueur, a depuis été supprimé pour la maison individuelle. En matière de fiscalité, il ne reste donc désormais que la solution du déficit foncier. Ce système bien connu fonctionne depuis de nombreuses années. Il n’y a pas de défiscalisation à proprement parler, mais il est néanmoins possible de créer un déficit foncier qui pourra s’imputer sur les revenus fonciers futurs. Pour autant, il ne faut pas aujourd’hui raisonner uniquement sur l’avantage fiscal.
Sans dénigrer un investissement traditionnel en appartement en Pinel, l’investisseur doit penser qu’il va certes défiscaliser, mais aussi générer de nouveaux revenus, avec les loyers qui entrent dans la base imposable. Si l’investisseur est fortement imposable, ceci peut le faire changer de tranche et donc l’amener à payer plus d’impôts. Après disparition de l’avantage Pinel, les loyers demeurent et il faudra payer des impôts, voire refaire un investissement Pinel pour pouvoir tenter de faire une opération blanche.
Dernier point, le coût global d’une opération en appartement est bien plus élevé qu’en maison individuelle. Lorsque l’on pose l’équation à plat et que l’on fait une simulation financière sur 20 ans, on s’aperçoit rapidement que l’effort d’épargne pour une maison individuelle est bien moindre que pour un appartement. La rentabilité d’un investissement en maison individuelle est donc supérieure.
Comment garantir la rentabilité de la construction de maison ?
Comment avoir la certitude de faire le bon investissement ? Quels sont les critères à étudier et respecter pour une rentabilité garantie ? En complément des informations précédentes, il est important de s’adresser à un professionnel de l’immobilier. Car ce n’est pas l’addition d’un terrain et d’une maison qui va rendre cet investissement rentable.
La réflexion en amont est indispensable, à la fois sur :
- la localisation ;
- l’évolution potentielle du marché dans la localité ;
- l’architecture ;
- les matériaux utilisés pour améliorer les performances énergétiques et éviter une usure prématurée ;
- la fonctionnalité de la maison qui va inciter les locataires à rester (et réduire le risque de vacances locatives).
Il est donc primordial de s’adresser à un expert ayant l’habitude de travailler ce segment. En effet, n’importe quel expert de l’immobilier n’est pas forcément à même de vendre un investissement locatif sur la base d’une maison et d’un terrain.
Comment gérer durablement et intelligemment son bien immobilier ?
Mieux vaut privilégier la gestion de son bien immobilier à un professionnel expérimenté. Le Groupe Lamotte dispose d’une branche location/transaction avec un ensemble de dispositions et services pour sécuriser l’investisseur. Cela vient s’ajouter au travail déjà réalisé avec votre conseiller Lamotte Maisons Individuelles. De quoi se lancer en toute tranquillité et en toute sérénité !
Deux options sont donc possibles :
- Gérer soi-même son bien, en trouvant le locataire et en le sélectionnant selon ses propres critères.
- S’adresser à un professionnel dont c’est le métier, en souscrivant à une assurance pour vacances ou carences locatives afin d’éviter les mauvaises surprises. Quand le bien a été suffisamment pensé en amont, il y a peu de risques, et c’est là toute la valeur ajoutée de l’accompagnement par un professionnel du secteur immobilier.
Pour conclure, il faut savoir que la pierre reste – à juste titre – le placement préféré des Français. De plus, les professionnels de la transaction immobilière et les conseillers en gestion de patrimoine sont à vos côtés pour sécuriser vos investissements. Alors lancez-vous sans plus attendre !
